Nebenkosten Hauskauf Schweiz 2026 — alle Kosten im Überblick
Von Yanic Müller | Stand: Juni 2026 | Schweizrechner.ch
Übersicht: Alle Nebenkosten beim Hauskauf
Wer in der Schweiz eine Immobilie kauft, muss über den Kaufpreis hinaus mit erheblichen Nebenkosten rechnen. Diese betragen je nach Kanton und Situation zwischen 3% und 7% des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 können das CHF 30'000 bis CHF 70'000 sein — eine Summe, die unbedingt im Budget eingeplant werden muss und ebenfalls aus Eigenkapital finanziert werden muss.
Handänderungssteuer — kantonal sehr unterschiedlich
| Kanton | Handänderungssteuer | Bei CHF 800'000 |
|---|---|---|
| Zürich | Keine | CHF 0 |
| Zug | Keine | CHF 0 |
| Schwyz | Keine | CHF 0 |
| Bern | 1.8% | CHF 14'400 |
| Luzern | 1.5% | CHF 12'000 |
| Waadt | 3.3% | CHF 26'400 |
| Genf | 3.0% | CHF 24'000 |
| Wallis | 1.0% | CHF 8'000 |
Notariatskosten und Grundbucheintrag
In den meisten Kantonen (ausser im Kanton Genf, wo es einen eigenen Notar gibt) wird der Kaufvertrag durch einen Notar oder einen Urkundsperson beurkundet. Die Kosten betragen ca. 0.1–0.5% des Kaufpreises. Der Grundbucheintrag (Eigentumsübertragung im kantonalen Grundbuch) kostet ca. 0.1–0.3% des Kaufpreises.
Maklergebühren
Wenn der Verkäufer einen Immobilienmakler eingeschaltet hat, zahlt er in der Regel die Maklergebühren von 2–3% des Kaufpreises. Bei CHF 800'000 sind das CHF 16'000–24'000. Als Käufer zahlen Sie diese Kosten in der Regel nicht direkt — sie sind aber indirekt im Kaufpreis enthalten. Bei privaten Verkäufen ohne Makler entfallen diese Kosten.
Renovations- und Umbaukosten
Häufig unterschätzt: Kosten für notwendige Renovationen oder gewünschte Umbauten. Bei einem älteren Objekt können diese schnell CHF 50'000–200'000 oder mehr betragen. Eine sorgfältige Besichtigung und allfällig ein Baugutachten sind empfehlenswert, bevor Sie ein Angebot machen. Planen Sie für Renovationen mindestens 5–10% des Kaufpreises ein.
Gesamtkosten-Beispiel CHF 800'000 (Kanton Bern)
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz?
Die Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz betragen insgesamt ca. 3–7% des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von CHF 900'000 sind das CHF 27'000–63'000. Die grössten Posten sind: Handänderungssteuer (je nach Kanton 0–3.3%), Notariatskosten (0.1–0.5%), Grundbucheintrag (0.1–0.3%) und allfällige Maklergebühren (2–3%).
Gibt es Handänderungssteuer in allen Kantonen?
Nein, die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und variiert stark. Einige Kantone erheben keine (Zürich, Zug, Schwyz), andere bis zu 3.3% (Genf, Waadt). In Zürich zahlen Sie beim Kauf keine Handänderungssteuer, dafür aber eine Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.
Wer zahlt die Maklergebühren in der Schweiz?
In der Schweiz zahlt traditionell der Verkäufer die Maklergebühren (2–3% des Kaufpreises). Es gibt jedoch auch Situationen, in denen Käufer und Verkäufer die Kosten teilen oder der Käufer einen eigenen Makler beauftragt. Bei privaten Verkäufen ohne Makler entfallen diese Kosten ganz.