Eigenkapital Hypothek Schweiz 2026 — wie viel brauche ich?
Von Yanic Müller | Stand: Juni 2026 | Schweizrechner.ch
Die 20%-Regel: Eigenkapital in der Schweiz
In der Schweiz verlangen die Banken und Versicherungen (nach den FINMA-Richtlinien) für Wohnhypotheken mindestens 20% Eigenkapital des Kaufpreises. Das bedeutet: Bei einer Immobilie für CHF 900'000 müssen Sie CHF 180'000 Eigenkapital einbringen — die Bank finanziert maximal CHF 720'000 (80% Belehnung). Dies ist eine harte Vorgabe: Ohne 20% EK gibt es in der Regel keine Hypothek.
Die 10%-Regel: Echtes Eigenkapital
Eine weitere wichtige Einschränkung: Mindestens 10% des Kaufpreises (also die Hälfte des benötigten EK) muss aus echtem Eigenkapital stammen — und nicht aus der Pensionskasse. Diese Regel soll sicherstellen, dass Käufer tatsächlich eigene Mittel einsetzen und nicht vollständig auf Altersvorsorge-Vorbezüge angewiesen sind.
| Kaufpreis | Benötigtes EK (20%) | Davon echtes EK (10%) | Max. aus PK (10%) |
|---|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 120’000 | CHF 60’000 | CHF 60’000 |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 80’000 | CHF 80’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 100’000 | CHF 100’000 |
| CHF 1’200’000 | CHF 240’000 | CHF 120’000 | CHF 120’000 |
Quellen für Eigenkapital
- Bankersparnisse: Die klassische Quelle — Festgeld, Sparkonto, Tagesgeld
- Säule 3a: Kann für Wohneigentum vorbezogen werden (max. alle 5 Jahre, steuerpflichtig)
- Wertschriften: Aktien, Fonds und andere Anlagen (Vorsicht: Marktschwankungen)
- Erbschaft / Schenkung: Muss dokumentiert werden (Schenkungsvertrag)
- Darlehen von Eltern: Gilt als EK, wenn es sich um ein Schenkungsdarlehen handelt
- Pensionskasse (WEF-Vorbezug): Max. 10% des Kaufpreises — gilt nicht als echtes EK
PK-Vorbezug — Chancen und Risiken
Der Pensionskassen-Vorbezug für Wohneigentum (WEF) ist verlockend, birgt aber erhebliche Risiken. Der vorbezogene Betrag wird sofort besteuert (spezieller Vorbezugstarif), reduziert Ihre Altersrente dauerhaft und muss im Scheidungsfall anteilmässig zurückbezahlt werden. Als Alternative empfiehlt sich die Verpfändung: Dabei bleibt das PK-Guthaben angelegt, dient aber als Sicherheit für die Bank — ohne Steuerfolgen und ohne Reduktion der Rente.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in der Schweiz?
In der Schweiz müssen Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Bei einem Kaufpreis von CHF 800'000 sind das CHF 160'000. Davon müssen mindestens 10% aus 'echtem' Eigenkapital bestehen (Ersparnisse, Erbschaft, Schenkung, Wertschriften) — der Rest kann aus der Pensionskasse (Vorbezug WEF) kommen.
Kann ich Pensionskassengeld als Eigenkapital verwenden?
Ja, im Rahmen des Wohneigentumsförderungsgesetzes (WEF) können Sie PK-Guthaben bis zu 10% des Kaufpreises als Eigenkapital verwenden (Vorbezug). Achtung: Dies reduziert Ihre Altersvorsorge erheblich und muss im Scheidungsfall zurückbezahlt werden. Alternativ können Sie das PK-Guthaben verpfänden, ohne es zu beziehen.
Was zählt als 'echtes' Eigenkapital für die Hypothek?
Als echtes Eigenkapital gelten: Bankersparnisse, Wertschriftendepots, Säule 3a-Guthaben, Erbschaften, Schenkungen, Darlehen von Dritten (sofern nicht zurückzuzahlen). Nicht als echtes EK gelten: Vorbezüge aus der Pensionskasse (maximal 10% des Kaufpreises dürfen aus PK stammen).