Mieten oder Kaufen Schweiz 2026 — was lohnt sich mehr?
Von Yanic Müller | Stand: Juni 2026 | Schweizrechner.ch
Die Grundfrage: Mieten oder Kaufen?
Schweizer mieten häufiger als die Einwohner der meisten anderen europäischen Länder — die Wohneigentumsquote liegt bei nur ca. 36% (europaweit ca. 70%). Das liegt nicht an fehlendem Wille, sondern an den hohen Kaufpreisen und der relativen Attraktivität des Mietmarkts. Trotzdem ist die Frage "Mieten oder Kaufen?" keine einfache Gleichung — sie hängt von vielen persönlichen und wirtschaftlichen Faktoren ab.
Rechenbeispiele für drei Städte 2026
| Stadt | Kaufpreis 3Zi | Monatsmiete 3Zi | Break-Even |
|---|---|---|---|
| Zürich | CHF 980'000 | CHF 2'800 | ca. 18 Jahre |
| Bern | CHF 680'000 | CHF 2'100 | ca. 13 Jahre |
| Luzern | CHF 740'000 | CHF 2'200 | ca. 14 Jahre |
| Zug | CHF 1'160'000 | CHF 3'200 | ca. 22 Jahre |
| Genf | CHF 1'130'000 | CHF 3'400 | ca. 18 Jahre |
* Break-Even basiert auf: 2% Hypothekarzins, 1.5% Wertsteigerung/Jahr, 1% Nebenkosten/Jahr, 3% EK-Renditeentgang
Vorteile des Kaufens
- Langfristiger Vermögensaufbau durch Amortisation und Wertsteigerung
- Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigung
- Gestaltungsfreiheit (Renovationen, Umbauten)
- Steuerlicher Abzug der Hypothekarzinsen
- Eigenheimzuschlag als Einkommen (Eigenmietwert) — kein Nettovorteil, aber sichert die Finanzierung
Vorteile des Mietens
- Flexibilität: Umzug ohne grosse Kosten möglich
- Kein gebundenes Eigenkapital (kann renditeträchtig investiert werden)
- Keine Unterhaltskosten für Instandhaltung
- Kein Klumpenrisiko in einer einzigen Immobilie
- In vielen Städten kurzfristig günstiger als Kaufen
Unsere Empfehlung
Kaufen lohnt sich in der Schweiz vor allem dann, wenn Sie: (1) langfristig (15+ Jahre) am gleichen Ort bleiben möchten, (2) das nötige Eigenkapital (mind. 20%) ohne grossen Entgang haben, (3) die Tragbarkeitsberechnung positiv ausfällt und (4) Sie Freude an der eigenen Immobilie haben. Wer flexibel sein muss oder keine Immobilienbindung wünscht, ist mit Mieten plus renditeorientierter Kapitalanlage oft gut bedient.
Häufige Fragen
Lohnt sich Kaufen oder Mieten in der Schweiz?
In der Schweiz gibt es keine universelle Antwort. In Städten wie Zürich und Genf ist Mieten oft kurzfristig günstiger, da die Kaufpreise extrem hoch sind und das Eigenkapital gebunden wird. In ländlicheren Gebieten oder Kleinstädten kann Kaufen nach 10–15 Jahren günstiger sein. Entscheidend sind Anlagehorizont, verfügbares Eigenkapital, Familienplanung und persönliche Präferenzen.
Was ist der Break-Even-Punkt zwischen Mieten und Kaufen?
Der Break-Even-Punkt ist der Zeitpunkt, ab dem die kumulierten Kosten des Kaufens die kumulierten Mietkosten unterschreiten. In Zürich liegt er je nach Objekt bei 15–20 Jahren, in günstigeren Lagen bei 10–14 Jahren. Entscheidend sind: Kaufpreis, Eigenkapital-Renditeentgang, Hypothekarzinsen, Wertsteigerung und Unterhalt.
Welche versteckten Kosten gibt es beim Kauf?
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis an: Handänderungssteuer (je nach Kanton 0–3.3% des Kaufpreises), Notariatskosten (ca. 0.1–0.5%), Grundbucheintrag (ca. 0.1–0.3%), Maklergebühren (2–3% falls vorhanden), Umbau und Renovation (stark variierend). Diese Nebenkosten können 3–7% des Kaufpreises ausmachen.