Hypothek amortisieren Schweiz 2026 — direkt vs indirekt
Von Yanic Müller | Stand: Juni 2026 | Schweizrechner.ch
Die Amortisationspflicht in der Schweiz
In der Schweiz gilt: Jede Hypothek, die über 65% des Immobilienwerts hinausgeht, muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Konkret: Bei einem Kaufpreis von CHF 800'000 und einer Hypothek von CHF 640'000 (80% Belehnung) müssen Sie die Hypothek auf CHF 520'000 (65%) zurückführen. Das sind CHF 120'000 in 15 Jahren, also CHF 8'000 pro Jahr oder CHF 667 pro Monat.
Direkte Amortisation erklärt
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässige Beträge direkt an die Bank zurück. Die Hypothekarschuld sinkt schrittweise. Dieser Ansatz hat den psychologischen Vorteil, dass die Schulden sichtbar abnehmen. Steuerlich hat er einen Nachteil: Der Hypothekarzinsabzug (Schuldzinsabzug) nimmt jedes Jahr ab, da weniger Schulden = weniger Zinsen = weniger Abzug.
Indirekte Amortisation über Säule 3a
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek auf dem gleichen Niveau stehen. Stattdessen zahlen Sie jährlich in die Säule 3a ein (max. CHF 7'258 mit PK). Das Säule-3a-Guthaben wird der Bank verpfändet und am Ende als Amortisationszahlung eingesetzt. Die Vorteile:
- Voller Schuldzinsabzug bleibt erhalten (Hypothek bleibt hoch)
- Zusätzlicher Säule-3a-Abzug von bis zu CHF 7'258 pro Jahr
- Das Säule-3a-Geld kann investiert werden und erzielt Rendite
- Bei Fonds-Lösung: historisch 4–6% Rendite möglich
Direkter Vergleich: Steuerersparnis
| Methode | Jährl. Amortisation | Steuerabzug | Effizienz |
|---|---|---|---|
| Direkt | CHF 8'000 an Bank | Schuldzins sinkt jährl. | Mittel |
| Indirekt (Säule 3a) | CHF 7'258 in 3a | CHF 7'258 Abzug + voller Zinsabzug | Hoch |
Empfehlung
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist für die meisten Hypothekarinhaber die steuerlich günstigere Variante — insbesondere bei höheren Einkommen und langen Anlagehorizonten. Wer jedoch auf Sicherheit setzt und keine Freude an Kapitalmarkt-Risiken hat, kann auch die direkte Methode wählen oder eine Kombination beider Ansätze. Besprechen Sie dies mit Ihrer Bank und einem Steuerberater.
Häufige Fragen
Was bedeutet Amortisation bei der Hypothek?
Amortisation bedeutet die schrittweise Rückzahlung der Hypothek. In der Schweiz müssen Sie die Hypothek auf maximal 65% des Immobilienwerts (Belehnung) innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisieren. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 mit CHF 800'000 Hypothek (80% Belehnung) müssen Sie CHF 150'000 zurückzahlen, bis die Hypothek auf CHF 650'000 (65%) gesunken ist.
Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek direkt zurück: Die Schuld sinkt, der Hypothekarzins-Abzug in der Steuererklärung wird kleiner. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in die Säule 3a ein und verpfänden das Guthaben der Bank als Sicherheit. Die Hypothek bleibt konstant, aber Sie bauen Vermögen auf und können den Säule-3a-Beitrag vollständig von den Steuern abziehen.
Welche Methode ist steuerlich günstiger?
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist in der Regel steuerlich günstiger: Sie behalten den vollen Hypothekarzinsabzug UND können zusätzlich CHF 7'258 pro Jahr in die Säule 3a abziehen. Bei der direkten Amortisation sinkt der Schuldzinsabzug jedes Jahr, was die Steuerersparnis reduziert. Die indirekte Methode ist besonders für Personen mit hohem Einkommen und hohem Steuersatz vorteilhaft.